「招商基金」房企分拆物业上市再成风口 物业股跨周期表现获资本市场青睐

时间:2020-05-15 19:00:46 作者:自由投
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华夏时报(chinatimes.net.cn)记者李贝贝 上海报道

延续过去2年房企分拆物业上市的热潮,2020年初至今,金科股份金融街控股、华润置地、宋都服务、世茂房地产等多家房企传出分拆物业板块赴港上市的计划,其中不少“选手”已进入等待通道。中原地产首席分析师张大伟表示,从发展角度看,房企规模扩张将逐渐面临瓶颈,“下面就是存量时间,目前不少房企都在试图在物业市场上有所作为”。

克而瑞物管研究中心预计,2020年,管理规模1亿平米以上的企业将突破20家。市场分析人士指出,目前是物业公司“抢地盘”的阶段,但随着进入的“选手”增多,行业的竞争压力也将与日俱增。

房企争相“跑马圈地”

5月10日,荣盛房地产发展股份有限公司发布公告表示,公司审议通过关于拟分拆所属的荣万家生活服务股份有限公司(以下简称“荣万家”)到香港联交所主板上市的相关议案。

公开数据显示,2020年1-3月,荣万家实现营业收入4.05亿元,利润总额6765.06万元,净利润5073.79万元。荣盛发展在公告中表示,本次分拆荣万家上市,有助于突出公司生活服务板块的发展优势,提高公司及荣万家的持续运营能力,并能够完善荣万家的激励和治理机制,使得其内在价值得以充分释放。

值得注意的是,这只是近期房企分拆物业公司上市小高潮中的一个缩影。

就在荣万家宣布上市计划之前,建业集团旗下物业公司建业新生活于4月底通过港交所聆讯,在本月初进行的招股流程结束之后,将于5月15日正式上市交易。

而在刚刚结束的4月份,几家规模房企也相继公布了相关的分拆计划:4月21日,世茂房地产发布公告,称公司正考虑可能分拆本集团的物业管理服务及相关增值服务业务“物业管理业务”于港交所独立上市;4月29日,金科股份也公告称,拟分拆旗下物业公司金科服务到香港联交所主板上市,具体上市时间将根据境外资本市场状况、审批进展等决定,将分拆物业上市提上日程。

尽管未正式发布公告,但在4月24日的2019年度业绩会上,阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌透露,阳光城内部正在积极研究分拆物业上市,部署先将物业公司打造成为高水准、有特色的企业;禹洲集团董事局主席林龙安则在5月8日的一场采访中宣布,“目前我们也正紧张的筹划着分拆事宜,预计将在未来一年内挂牌上市”。

《华夏时报》记者不完全统计,年初至今,已有弘阳服务、金融街物业、宋都服务、星盛商管、正荣服务5家物业管理公司向港交所递交了招股书,另有华润置地、世茂房地产、金科股份等约10家房企房企披露了分拆物业板块赴港上市的计划。

此前的2019年,滨江服务、鑫苑服务、蓝光嘉宝服务等9家房企成功分拆物业赴港上市。

高估值、强增长

在不少业内人士看来,房企之所以争相分拆物业上市,在于物业板块于资本市场的高估值、强增长,引发房企管理市值、分食资本红利的冲动。另一方面,房企分拆物业上市,也可借助上市所募资金扩张规模,抢占目前集中度不高的物业市场。

“物业分拆上市符合发展逻辑。”禹洲集团董事局主席林龙安直言,2018年以来,物业业务分拆上市获得资本市场吹捧,估值一路看涨。而物业公司分拆上市的确有利于让团队、品牌在市场上独立发展,带来更低成本的资金,降低母公司的压力,形成自己独立的发展逻辑。另一方面,物业相比于住宅开发能够提供更加稳定的现金流,抵御风险,抗周期能力较强,得到了资本市场的青睐。

“因‘房住不炒’的需要,房企融资受到诸多限制,而物业企业上市融资限制较少。所以分拆上市是一个较好的选择。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华也告诉《华夏时报》记者,相对于房地产开发,“轻资产”模式的房地产管理相对来说产业周期更持久,未来的估值水平会越来越高。

从现有的数据来看,物业股的确颇受市场关注和投资者青睐。公开资料显示,3月初上市的兴业物联,至认购结束获得香港发售股份的1414.06倍认购、国际配售股份的8.11倍认购;鸿坤地产旗下烨星集团上市首日也获得逾290倍超购,而这两家企业在物业股中均属较小规模。另据中国指数研究院数据,截至2020年4月30日,23家物业服务企业在香港上市,总市值达3354.10亿港元;3家企业登陆A股市场,总市值为365.94亿元。26家上市企业中,18家市盈率高于A股平均市盈率,物业服务企业资本市场表现强劲。

有业内人士认为,疫情之下,物业股跨周期的表现获得了不少投资者的信赖,今年或将成为又一个房企分拆物业公司上市的“大年”。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在疫情中,物业公司表现极佳,因此今年物业股的爆发值得肯定。

易居企业集团CEO丁祖昱曾在2019年底预测,未来10年物业管理规模将达500亿平方米,从基础服务到增值服务,物业服务市场空间将达3万亿。按照克而瑞物管中心的说法,目前国内的物业管理行业正处于跑马圈地的阶段。身处行业快速发展的起步期,规模则是一切未来的基础。克而瑞强调,规模将是成长型企业现阶段的重点突破方向,预计2020年管理规模1亿平米以上的企业将突破20家。

“任何一个行业发展到成熟期都会进入规模集中的阶段,我们认为未来三到五年是物业管理行业规模集中最重要的时间段。这个阶段必须要抓住,过了这个阶段再想在规模上有发展可能就会失去很好的机会。”永升服务执行董事兼总裁周洪斌在近期的采访中表示。周洪斌认为,物业管理行业未来会向两种企业形式发展:“一种是大而全的综合服务型企业,一种是小而美的专业化型企业,除了这两种,可能不会有中间的状态。”

当然,随着入场的房企增多,这片蓝海中的竞争压力也将与日俱增。邹琳华直言,尤其是“中小企业缺乏品牌优势,运营成本相对较高些”。

尽管认为市场容量较大,中小型物管公司并不缺乏生存空间,但严跃进也指出,随着竞争强度的增加,头部企业通过收并购扩张的动作也会带来行业集中度的逐步提升,这实际上挤压了中小型物管公司及后来者在资本市场上的生存空间。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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