「魏宁海」“红五月”上海新房成交量创44个月新高 6月成交骤减或高位滑落?

时间:2020-06-11 22:06:39 作者:自由投
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“红五月”上海新房成交量创44个月新高   6月成交骤减或高位滑落?

华夏时报(chinatimes.net.cn)记者李贝贝 上海报道

充足的新盘供应量、高端项目占主力,成为5月上海新房市场热度的强有力支撑。上海中原地产研究院近期发布的数据显示,5月上海新建商品住宅成交面积105.6万平方米,环比增加72.5%,这一交易量创44个月来新高,成交均价亦创下历史新高。

但进入6月,上海楼市成交出现大幅下挫。首周成交环比减少45.3%,更出现了两个月来的首次0供应。市场分析人士直言,6月为传统淡季,预计后市成交会出现高位滑落。

新盘集中入市推高成交

“继4月成交攀升后,‘红5月’上海楼市迎来大爆发。”上海中原地产研究院近期发布的数据显示,5月上海新建商品住宅成交面积105.6万平方米,环比增加72.5%,这一交易量创出44个月以来新高。

成交金额方面,5月上海新房同样创下突破纪录。克而瑞上海提供的数据显示,5月上海新建商品房成交金额约为638.86亿元,为开年至今单月成交峰值,更是近5年同期成交新高。

充足的供应量是5月上海新房市场热度的强有力支撑。据《地产深度报道》数据,4月上海共有29个新盘7844套房源入市,5月又有21个新盘超5000套房源取证入市。不仅如此,从入市产品来看,高端及改善项目占据了半壁江山。

在上海中原地产研究院的榜单上,成交前十的项目中有5个均价超过9万元、3个单价超过10万元的项目。例如,位于浦东碧云板块的“碧云翠林苑”项目以43.72亿元成交额排名第一,均价为11万元/平方米;销售金额紧随其后的是滨江凯旋门和东方惠礼,分别获得32.66亿元及24.00亿元的销售额,均价分别为13.1万元/平方米及9.3万元/平方米。

豪宅项目的集中成交也拉高了5月上海新房的整体均价。据易居研究院研报,5月上海新建商品住宅成交均价为63717元/平方米,环比上涨6%,同比上涨15%,5月新房均价已创下历史新高;从各区域成交情况来看,5月最热的区域当属浦东新区,成交均价约100174元/平方米,环比上涨11%。

值得注意的是,5月期间,上海二手房及土地市场的热度同样居高不下。

上海链家提供给《华夏时报》记者的数据显示,5月二手房市场继续修复性回暖,单月成交量创近三年来新高,同比亦止跌回升。具体来看,5月全市共成交二手房2.9万套,环比增长16%,同比增长22%,成交金额916亿元,环比增长24%,同比增长28%,套均总价和成交均价分别为321万元/套和39152元/平,环比分别增长7%和1%,同比分别增长5%和1%。

另据中国指数研究院的统计数据,今年前5月上海的土地成交总价达到1047亿元,同比增长73%。其中,5月共出让21宗地块,总建筑面积105.9万方,共获得土地出让金175.98亿元,同比增长12.8%。

楼市火热或难以持续

对于5月上海楼市的表现,市场分析人士普遍认为,主要是因为4、5月新增供应恢复以及大量楼盘的补偿性入市,快速修复成交,带来了购房者需求的集中爆发。而从成交项目的结构来看,豪宅占多数,这也表明疫情之后购房者对居住条件、居住环境等要求提升,使得改善型项目及大面积项目备受青睐。

不过,上海链家首席分析师杨雨蕾显得比较谨慎。其指出,上海楼市5月这轮价格上涨可能仍是结构性上涨,“如果后续随着供应结构逐步恢复均衡,均价或会出现回调”。杨雨蕾说。

事实上,“红5月”的火热行情之后,上海楼市成交出现了大幅下挫。据上海中原地产数据,6月首周(6.1-6.7)新建商品住宅成交面积14.3万平方米,环比减少45.3%;供应方面,上海新房出现了两个月来的首次0供应,成交均价小幅回调至5.7万元/平方米,环比下挫3.9%。

从交易结构来看,6月第一周上海新房市场依然是中高端项目成交占绝对主力。从成交前十榜单来看,3-6万元/平方米的首次改善产品占到6席。不过,榜单中1个10万+的项目成交量只有7套,绿洲康城仅成交了44套,已经位列榜单第一名。由于高端项目成交进一步缩水,上海新盘成交均价也小幅回调,为57331元/平方米,环比下跌2.9%。

“5月供应大幅回调,6月又是传统淡季,预计后市成交会出现高位滑落。” 上海中原地产首席分析师卢文曦向《华夏时报》记者表示,通常情况下6月进入市场淡季,但是即便淡季也很少看到供应挂0的现象。前期出现高供应,是市场、预期、政策等因素共同作用下的结果,项目认筹状况的分化说明市场还是有理性的。可见当前市场虽然在回暖,但过程会比较曲折。

上海易居房地产研究院研究员姚方同样预计后续上海楼市火热难以持续,成交量将出现自然回落。其解释说:“一是从政策层面来看,两会仍继续强调‘房住不炒’的定位,对楼市调控并未因疫情和经济下行而放松;二是从市场层面来看,5、6月新房供给恢复正常且有所放缓;二手房成交主力在向外移,置换的动能将会越来越弱,此外近期带看量也出现下降。因此,预计楼市需求集中释放的效应将逐渐减弱。”

但作为争夺年中排位的重要节点,开发商仍选择在6月加速推盘节奏。《华夏时报》记者不完全统计,6月上海还将会有31个新盘、超5200套房源入市,主要以远郊盘为主。

例如,融创最新产品系“映”系两大产品都将在6月亮相;中海汇德里、中核锦悦府等都计划在6月加推;上海蟠龙天地、国贸·佘山原墅等全新项目虽未赶在半年度节点前开盘,但其示范区、展厅等都均已公开进行蓄客,为后期开盘做准备。克而瑞上海认为:“可以预见的是,6月势必将成为各家房企排位争夺的主战场,半年度之战即将开启”。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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